De na de veiling (nog) bewoonde woning
Stel, de woning blijkt na de veiling (nog)bewoond. In de veilingvoorwaarden staat dat de aanwezigheid van bewoners/gebruikers voor rekening en risico van de koper is. De verkoper (de bank of een andere hypotheekverstrekker) kan dus niet worden aangesproken; de koper moet zelf de (eventuele) ontruiming verzorgen. Wat moet en kan de veilingkoper doen om de woning te ontruimen en de bewoners te laten vertrekken, als zij niet uit zichzelf vertrekken? Er zijn drie verschillende situaties:
1. De woning is bewoond door de oud-eigenaar en zijn gezin.
2. De woning is bewoond door een huurder.
3. De woning is bewoond door een ’kraker‘.
De notaris, die de veiling heeft verzorgd, weet vaak van welke situatie sprake is en publiceert dat gewoonlijk op de website.
1. De woning is bewoond door de oud-eigenaar en zijn gezin
Zodra de koper heeft voldaan aan zijn verplichtingen met betrekking tot de veiling (zoals onder meer de betaling van de koopso
m en alle kosten en heffingen), ontvangt de koper van de notaris een grosse van de veilingakten. Die grosse is de “executoriale titel”. Dit betekent dat de veilingkoper niet naar de rechter hoeft om de oud-eigenaar en zijn gezin tot ontruiming te dwingen.
NB. Het bovenstaande geldt niet wanneer in de bijzondere veilingvoorwaarden staat dat de aflevering niet vrij van bewoners en/of gebruikers plaatsvindt. In dat geval kunnen de bewoners de woning blijven bewonen; de veilingkoper heeft dat te respecteren. Controleer vóór de veiling dus altijd goed de veilingvoorwaarden.
De ontruiming
Met de grosse van de veilingakten kan de veilingkoper de oud-eigenaar en zijn gezin tot ontruiming dwingen. Voor de daadwerkelijke ontruiming moet de veilingkoper een deurwaarder inschakelen. De deurwaarder gaat bij de oud-eigenaar langs en geeft hem en zijn gezin de mogelijkheid om vrijwillig te vertrekken. Als zij niet vertrekken, dan kan de deurwaarder hen (desnoods met hulp van de politie) dwingen tot ontruiming.
2. De woning is bewoond door een huurder
De wetgever heeft de bescherming van de huurder in geval van veiling door een hypotheekhouder (meestal een bank) van een woning nodig geacht. In het Burgerlijk Wetboek is hiervoor een aantal artikelen opgenomen.
In het algemeen geldt dat voorafgaand aan de veiling de bank toestemming moet vragen aan de rechter om de huurder tot ontruiming te mogen dwingen. De veilingkoper moet dus uitzoeken of de bank toestemming heeft van de rechter. In veel gevallen is dit op de website te vinden; de veilingkoper kan ook de notaris die de woning veilt raadplegen. Hieronder wordt uitgewerkt wat er gebeurt wanneer de toestemming is verleend (2.1) en in welke gevallen geen toestemming nodig is van de rechter (2.2).
Heeft de bank geen toestemming gekregen van de rechter of heeft de bank geen toestemming gevraagd aan de rechter vóór de veiling dan kan de veilingkoper de huurder niet tot ontruiming dwingen. De woning blijft dan verhuurd. De huurovereenkomst gaat over op de koper. Dit houdt in dat de huurder de huur moet betalen aan de veilingkoper. De koopsom is bij verhuurde panden meestal lager.
2.1 Heeft de hypotheekhouder toestemming van de voorzieningenrechter?
Als de bank voor de veiling toestemming heeft gevraagd en gekregen van de rechter, dan stelt de rechter tevens een termijn vast voor de ontruiming. De huurder moet dan binnen deze termijn ontruimen; de termijn kan maximaal zes maanden zijn. De ontruimingstermijn gaat lopen vanaf het moment dat de beschikking (de uitspraak van de rechter) is betekend (bezorgd) door de deurwaarder aan de huurder.
De ontruimingstermijn is meestal bekend op de veilingdag, zodat hiermee bij het bieden rekening kan worden gehouden.
Vervolgens kan de bank besluiten zelf tot ontruiming over te gaan. In dat geval is de huurder al voor de veiling uit de woning gezet of vrijwillig vertrokken. In de meeste gevallen gaat de bank niet over tot ontruiming maar laat zij de ontruiming over aan de veilingkoper. De veilingkoper kan dan de huurder dwingen tot ontruiming op grond van het eerder door de rechter aan de verkoper verleende verlof.
De veilingkoper moet hierbij de door de rechter vastgestelde termijn voor ontruiming respecteren. Controleer of de uitspraak van de rechter al door de deurwaarder is betekend en wanneer dit is gebeurd; pas vanaf dat moment gaat de ontruimingstermijn lopen.
De ontruiming verloopt vervolgens zoals hierboven onder 1 is omschreven.
2.2 Geen toestemming nodig
Op de hierboven besproken regel zijn slechts twee uitzonderingen. In deze situaties is geen toestemming nodig van de rechter vóór de veiling:
de huurovereenkomst tussen de eigenaar en de huurder is tot stand gekomen nadat de veiling op de website werd aangekondigd (aankondiging zal tenminste 30 dagen vóór de veiling moeten plaatsvinden);
de huurder verleent schriftelijk toestemming aan de bank om de huurovereenkomst te vernietigen.
In deze gevallen, zo volgt uit de wet, mag de hypotheekhouder de huurovereenkomst eenzijdig beëindigen (vernietigen) en hoeft hij daarvoor geen toestemming te vragen aan de rechter. De veilingkoper kan op de website daarover informatie aantreffen of aan de notaris die de woning veilt navragen of van één deze situaties sprake is. Zodra de huurovereenkomst is vernietigd, is de huur geëindigd en zit de (voormalige) huurder daar zonder recht of titel in. Net als voor de oud-eigenaar geldt in dat geval de procedure beschreven onder 1 waarbij de veilingkoper de hulp van de deurwaarder kan inroepen om de woning te laten ontruimen.
NB. In de veilingvoorwaarden kan een andere regeling zijn opgenomen. Zo kan hierin staan dat de veilingkoper gebonden is aan de huurovereenkomst. Bekijk dus de veilingvoorwaarden goed voordat u een bieding uitbrengt.
NB. Voor een onderhuurder geldt hetzelfde als voor een huurder.
3. De woning wordt bewoond door een "kraker"
Een derde mogelijkheid is dat de woning bewoond wordt, maar niet door de oud-eigenaar (en de zijnen) of door een huurder (en de zijnen), maar door een kraker of een andere "gebruiker zonder recht of titel". Net als voor de oud-eigenaar die na de eigendomsoverdracht de woning zonder recht of titel bewoont, geldt in dat geval de procedure beschreven onder 1 waarbij de veilingkoper de hulp van de deurwaarder kan inroepen om de woning te laten ontruimen.
Gebruikte bronnen:
Wilt u op de hoogte worden gehouden van aankomende online verkopen? Vul hieronder uw e-mailadres in:
terug naar boven